Egy ingatlan adásvétele legtöbb esetben mindkét fél, az eladó és a vevő számára is örömteli esemény. Ahhoz azonban, hogy a jogügylet zökkenőmentes legyen, odafigyelésre van szükség mind a felek, mind pedig az ügyvéd részéről. Az ingatlan adásvételnek számos buktatója van, és az adott helyzettől is függ, mire kell figyelni. Rövid összefoglalónkban számba vesszük az adásvétel folyamatának legfontosabb lépéseit.
Tulajdoni lap
Az első és legfontosabb lépés a friss tulajdoni lap ellenőrzése, hiszen senki sem szeretne olyan ingatlant vásárolni, aminek nem is az eladó a tulajdonosa, vagy amelyen nem várt terhek vannak. A tulajdoni lapról információkat szerezhetünk az ingatlan adatairól, a tulajdonosokról, a terhekről, valamint az esetleges folyamatban lévő egyéb eljárásokról. Ezen információk birtokában lehet megtervezni az adásvétel folyamatát, a felek teendőit, a fizetés ütemezését, a birtokbaadás menetét. Az ingatlan adásvételi szerződést készítő és ellenjegyző ügyvéd a szerződést az általa beszerzett, friss tulajdoni lap alapján készítheti el. Manapság elvárható, hogy az ügyvéd ne csak a jogügylet kezdetén, hanem folyamatosan ellenőrizze a tulajdoni lapot. Különösen akkor, ha esetleg terheket kell töröltetni, vagy más speciális körülmények állnak fenn.
Előleg vagy foglaló?
Az adásvételi szerződés megkötését megelőzően a vevő gyakran pénzt ad át az eladónak előlegként vagy foglalóként. Fontos, hogy már átadásakor rögzítésre kerüljön, hogy az összeg előlegként vagy foglalóként szolgál, mivel ezeknek teljesen más következményei vannak. Ha az összeg foglalóként került átadásra, és az adásvétel az eladó hibájából hiúsul meg, akkor a kapott foglaló összegének kétszeresét köteles visszaadni, ha pedig a szerződés a vevő hibájából hiúsul meg, akkor az adott foglalót elveszíti. Az előlegként átadott összeg mindenképpen visszajár a vevőnek, ha a szerződés utóbb mégsem jön létre, vagy nem teljesül. Fontos követelmény az is, hogy a foglaló, vagy előleg átadásával egyidejűleg a felek azt is írásban rögzítsék, hogy az pontosan milyen ingatlan adásvétele ügyében került átadásra, valamint legalább a vételár összegét, illetve a szerződéskötés határidejét is érdemes feltüntetni. Ezek hiányában, vita esetén később nem lehet bizonyítani, hogy a felek pontosan miben is állapodtak meg, az eladó mit és mennyiért akart eladni, a vevő pedig megvásárolni. Érdemes már ezt az iratot is ügyvéddel készíttetni, a jövőbeni kellemetlenségek elkerülése végett.
Mire Figyeljünk Az Ingatlan-adásvétel Során?
Terhek törlése
Alapvetően nem probléma, ha teher van az ingatlanon, a lényeg, hogy az törlésre kerüljön a vevő tulajdonszerzését, és természetesen a teljes vételár megfizetését megelőzően.
Attól függően, hogy milyen teherről van szó (pl. jelzálogjog, haszonélvezet), ezt a folyamatot az adásvételi szerződésben kell szabályozni, és a vételár kifizetését is ehhez igazítani. Az ügyvédnek nagy felelőssége van ebben, hiszen legtöbbször az ő segít az adásvétel menetének koordinálásában.
A vevő tulajdonjogának bejegyzése
Az ingatlan adásvételi szerződésnek lényeges eleme, hogy az eladó írásban, kifejezetten hozzájárulását adja ahhoz, hogy a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön. Ennek hiányában a földhivatal a tulajdonos-változást nem fogja bejegyezni. Ha a vételár egyösszegben kerül megfizetésre, akkor a bejegyzési engedély azonnal megadható, az eladónak ezt a nyilatkozatát az adásvételi szerződés tartalmazza. Ha viszont a vételár részletekben kerül megfizetésre, akkor az eladó a bejegyzései engedélyt külön okiratban adja meg, melyet az ügyvéd letétbe vesz, és csak a teljes vételár kifizetését követően adja ki a vevő részére.
